Superbonus 110% in condominio: riduzione dei balconi e decoro

Superbonus 110% in condominio: riduzione dei balconi e decoro

Il posizionamento del cappotto condominiale in
condominio si pone in contrasto con i diritti di proprietà
esclusiva e con il decoro dell’edificio.

Il cappotto termico rientra tra le opere che possono
beneficiare del Superbonus 110% previsto dal decreto n.
34/2021. Tra i soggetti che possono beneficiare di questa
agevolazione ci sono anche i condomini.
Il tema che oggi vogliamo trattare riguarda in particolare il
cappotto termico negli edifici condominiali quando a tale
innovazione sono contrari uno o più condomini a causa
della riduzione della superficie calpestabile del
balcone di proprietà esclusiva e quando tale intervento
va ad alterare il decoro architettonico dell’edificio.
Il primo tema da affrontare la riguarda è quello delle
maggioranze assembleari richieste per eseguire il
cappotto termico secondo quanto disposto dalla legge e
secondo le pronunce giurisprudenziali intervenute in
materie. Il secondo invece le modalità con le quali è
possibile affrontare il problema del decoro architettonico
del condominio.

Il decreto n. 34/2020 che ha introdotto il Superbonus
all’art 119 comma 9 bis dispone che “Le deliberazioni
dell’assemblea del condominio aventi per oggetto
l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo
e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi,
nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo
sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate
con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti e almeno un terzo del valore
dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del
condominio
, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini
dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono
valide se approvate con le stesse modalità di cui al
periodo precedente e a condizione che i condomini ai
quali sono imputate le spese esprimano parere
favorevole.”
La norma dal punto di vista letterale è chiara. La
giurisprudenza tuttavia non è pienamente concorde sulle
maggioranze necessarie per deliberare il cappotto termico
quando ci sono dei condomini dissenzienti che lamentino,
proprio a causa del cappotto, la riduzione della superficie
del balcone di proprietà privata.
Nulla la delibera che decide per il cappotto
ma risulta lesiva delle proprietà private
Per una parte della giurisprudenza, rappresentata dalla
sentenza del Tribunale di Roma n. 17997/2020
“L’assemblea è l’organo naturalmente depositario del
potere decisionale del condominio. Ha una competenza
deliberativa generale che abbraccia tutto ciò che riguarda
la gestione delle parti comuni e dei servizi comuni, al di là
delle indicazioni legislative (che hanno solo carattere
esemplificativo: Cassazione n. 21966/2017) e delle
previsioni del regolamento di condominio, purché le
decisioni assunte non siano volte a perseguire finalità
extracondominiali (Cassazione n. 5103/2007) o siano
lesive dei diritti individuali dei condomini.”
La sentenza segue la scia interpretativa della Cassazione
n. 13116/1997, per la quale sono nulle le delibere che,
stabilendo l’esecuzione di opere sulle parti comuni del
condominio, incidano negativamente sulle proprietà
esclusive dei singoli senza il loro consenso, anche in
presenza di lavori necessari. Nel caso di specie infatti
era stato approvato il cappotto termico senza tenere
conto delle modifiche richieste dai proprietari di alcuni
balconi che lamentavano, proprio a causa dei lavori di
isolmento termico, la riduzione delle superfici calpestabili
dei balconi di proprietà esclusiva.

Di altro avviso è il Tribunale di Milano, che con la
sentenza n. 30843/2021 ricorda che “l’assemblea
condominiale non può validamente assumere decisioni
che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di
loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano
sull’adeguato uso delle cose comuni” (Cass.
7042/2020; cfr. altresì la nota sentenza delle Sezioni Unite
n. 4806/2005).”
Di conseguenza, per quanto riguarda la riduzione della
superficie calpestabile dei balconi a causa del cappotto
ritiene che tale sacrificio sia tollerabile “in ragione del
fatto che esso risulta funzionale ad un più adeguato uso
delle cose comuni (la facciata e in generale lo status
energetico degli edifici) e risulta finalizzato al
soddisfacimento di interessi, sia della collettività
condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di
tutela (risparmio energetico) e in relazione ai quali il
minimo sacrificio connesso alla riduzione della superficie
disponibile dei balconi appare invero recessivo.”
“Appare dunque naturale, secondo l’id quod plerumque
accidit, che interventi edili sulle facciate condominiali
possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di
proprietà esclusiva dei condomini (maxime i balconi) ma
non può ritenersi che qualunque effetto di siffatta natura
assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà
esclusiva, con conseguente invalidità della delibera
assembleare; altrimenti, l’installazione di “cappotti
termici” sulle facciate dei condomìni sarebbe
sostanzialmente subordinata al voto unanime dei
condòmini, con conseguente frustrazione della ratio
sottesa all’intervento legislativo (riguardante, invero,
plurimi interventi ma contemplante espressamente
proprio gli “interventi di isolamento termico delle superfici
opache verticali, orizzontali e inclinate”, art. 119 comma l
lett. a) d.1. 34/2020).”
Occorre tuttavia fare presente che in sede condominiale,
nel momento in cui l’assemblea decide di affidare
l’incarico a un professionista per verificare se il cappotto
termico è fattibile o meno, è anche possibile accogliere, se
tecnicamente possibile, le istanze dei vari condomini, per
cercare soluzioni che non ledano le proprietà private. Nel
caso specifico dei balconi ad esempio può essere
sufficiente posizionare un cappotto di spessore più ridotto
sulle terrazze dei dissenzienti.

Il cappotto termico non divide i condomini sono in
relazione agli effetti negativi che molti identificano con la
riduzione della superficie calpestabile dei balconi di
proprietà esclusiva, ma anche per le problematiche
estetiche che esso comporta. Il cappotto termico infatti,
anche se non rientra tra le innovazioni gravose o
voluttuarie il suo posizionamento rappresenta comunque
un’innovazione, che non può, ai sensi dell’art. 1120 cc.
alterare il decoro architettonico dell’edificio.
Cosa fare in questi casi? Per evitare problemi, anche di
tipo economico, è bene sapere che se l’installazione e il
posizionamento del cappotto termico comportano la
modifica e l’alterazione delle linee architettoniche
dell’edificio, è possibile far rientrare le spese necessarie
alla demolizione e al successivo riposizionamento dei
decori architettonici, nelle spese che beneficiano del
Superbonus. Spetta al tecnico abilitato attestare che gli
interventi demolitivi e ricostruttivi sono collegati al
cappotto termico, perché come precisato dall’Agenzia
delle Entrate con la risposta AE del 7 ottobre 2021, le
spese relative sono detraibili nei limiti stabiliti dalla norma.
Che cosa fare però se ci sono dei condomini che si
oppongono ai lavori del cappotto termico perché altera il
decoro architettonico? A questa domanda ha risposto la
Corte di Appello con la sentenza del 30 settembre 2021 in
cui ha specificato che, fatta salva la necessità di
verificare caso per caso in che termini e modalità il
decoro architettonico del condominio può essere
alterato dal cappotto termico, se tali alterazioni sono
rilevanti, è necessario che i lavori vengano deliberati da
tutti i condomini.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *